Chuyên gia: Nhà nước đang 'vừa đá bóng vừa thổi còi' khi định giá đất

Nhận định được TS Thái, giảng viên cao cấp Khoa Luật Thương mại, Đại học Luật TP HCM, đưa ra tại hội thảo khoa học quốc gia "Luật Đất đai năm 2024 và yêu cầu sửa đổi, bổ sung trong bối cảnh mới", tổ chức ngày 17/6.

PGS.TS Lưu Quốc Thái tại hội thảo khoa học quốc gia "Luật Đất đai năm 2024 và yêu cầu sửa đổi, bổ sung trong bối cảnh mới", ngày 17/6. Ảnh: Quốc Toàn

Ông Thái cho rằng căn nguyên của bất cập nằm ở việc Nhà nước cùng lúc thực hiện hai vai trò: đại diện chủ sở hữu đất đai và cơ quan quản lý. Sự đan xen giữa quyền kinh tế của chủ sở hữu với quyền lực công khiến các quan hệ đất đai chưa vận hành đầy đủ theo nguyên tắc thị trường.

Theo ông, khi vừa cung cấp quyền sử dụng đất vừa quyết định giá đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan, Nhà nước dễ rơi vào tình trạng "vừa đá bóng vừa thổi còi", làm giảm tính khách quan của thị trường.

TS Nguyễn Hoàng Thùy Trang, Khoa Luật Thương mại, nêu cơ chế hiện nay tạo ra xung đột lợi ích trong hầu hết hoạt động định giá đất của Nhà nước.

Theo bà, khi xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan, Nhà nước là bên thu ngân sách nên giá đất càng cao, nguồn thu càng lớn. Ngược lại, khi thu hồi đất, Nhà nước là bên chi trả bồi thường nên giá đất càng thấp, chi phí ngân sách càng giảm.

Trong khi đó, Nhà nước vừa quyết định giá đất làm căn cứ bồi thường, vừa giải quyết các khiếu nại, tranh chấp phát sinh từ mức giá này.

"Cơ chế này có thể tạo áp lực tài chính lớn cho người dân và doanh nghiệp khi giá đất dùng để tính nghĩa vụ tài chính tăng mạnh', bà Trang nói.

Bà dẫn chứng bảng giá đất mới của TP HCM theo Nghị quyết 87/2025, trong đó nhiều vị trí tăng đáng kể. Đất ở đường Đồng Khởi được xác định ở mức 687,2 triệu đồng một m2, cao gấp hơn 4 lần bảng giá cũ, khiến nhiều trường hợp gặp khó khăn khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hoàn tất thủ tục pháp lý.

Ở chiều ngược lại, nếu bảng giá đất và hệ số điều chỉnh không phản ánh kịp biến động thực tế, người bị thu hồi đất có thể nhận mức bồi thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch trên thị trường.

Phân tích cơ chế xác định giá đất theo Nghị quyết 254/2025, TS Phạm Văn Võ, Khoa Luật Thương mại, cho biết nhiều trường hợp trước đây phải xác định giá đất cụ thể thông qua đơn vị tư vấn và hội đồng thẩm định, nay được chuyển sang áp dụng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh (K).

Theo ông, cách làm này giúp đơn giản thủ tục, rút ngắn thời gian và giảm chi phí. Tuy nhiên, giá trị mỗi thửa đất phụ thuộc vào vị trí, hình thể, khả năng khai thác và nhiều yếu tố khác, trong khi bảng giá đất và hệ số K được xây dựng theo khu vực hoặc tuyến đườn